freyaเงินเฟ้อขึ้น น้ำมันขึ้น ราคาที่ดินก็ย่อมขึ้นตามเขาไปด้วย มีการประกาศว่าในปี 2566 ราคาที่ดินแต่ละจังหวัดจะเพิ่มขึ้น 8% สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไร? แล้วเราจะได้รับผลกระทบในด้านใดบ้าง? มาติดตามกันในบทความนี้
ประเภทของราคาที่ดิน 3 แบบ
- ราคาตลาด : ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายที่ดินพอใจที่จะตกลงซื้อขาย
- ราคาประเมินของภาคเอกชน : ประเมินราคาโดยเอกชนรายใดที่อาจได้รับการรับรองให้เป็นผู้เชี่ยวชาญการประเมินราคาที่ดิน แต่ละสถาบันอาจมีหลักเกณฑ์ที่แตกต่างกัน เช่นเดียวกับการขอสินเชื่อบ้าน โดยจะใช้วิธีประเมินมูลค่าที่ดินเพื่อกำหนดมูลค่าสินเชื่อโดยอ้างอิงจากราคาประเมินที่ดินจากธนาคาร
- ราคาประเมินของกรมที่ดิน : ราคาประกาศของกรมที่ดิน ประชาชนจะสามารถตรวจสอบเบื้องต้นได้จากเว็บไซต์ https://assessprice.treasury.go.th/ เพื่อให้เอกชนใช้เป็นฐานข้อมูลในการกำหนดราคาซื้อขายที่ดินได้อย่างเหมาะสม
สิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อเกิดการซื้อขายที่ดินจริง ๆ
อย่างไรก็ตามในการซื้อขายที่ดินผู้ซื้อและผู้ขายมักอ้างอิงราคาประเมินเอกชนและราคาตลาดเป็นหลัก
ส่งผลให้ราคาประเมินเอกชนและราคาตลาดโดยทั่วไปสูงกว่าราคาประเมิน
อย่างไรก็ตามการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินกับหน่วยงานราชการมักจะอ้างอิงราคาที่ดินของกรมที่ดินเป็นหลัก เช่น ใช้ราคาที่ดินในการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์ ฯลฯ
เกี่ยวกับการปรับราคาที่ดินในครั้งนี้
- เป็นการเพิ่มราคากรมที่ดิน
- ขณะนี้กรมที่ดินมีการปรับปรุงราคาที่ดินทุก 4 ปี
- แต่ในปี 2565 รัฐบาลเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา จึงเลื่อนกำหนดราคาประเมินที่ดินใหม่ออกไป 1 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ โดยยังคงใช้ราคาประเมินที่ดินเดิมในปี 2559-2563 แทน
ตารางราคาประเมินที่ดินจะเริ่มในปี 2566 และบังคับใช้ถึงปี 2569
ดังนั้นการปรับราคาประเมินที่ดิน จึงถือได้ว่ามีการปรับราคาตั้งแต่ก่อนปี 2565 เพียงแต่เป็นฤกษ์ที่จะใช้ในปี 2566 เท่านั้น
แต่หากในพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาอย่างมีนัยสำคัญ เช่น สยามสแควร์ ซึ่งมีราคาตลาดอยู่ที่ 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสูงกว่าราคาประเมินของกรมที่ดินที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ก็อาจ ส่งผลให้เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่จะต้องถูกออกประกาศเพื่อปรับปรุงราคาใหม่
ภาพรวมของการปรับปรุงราคาประเมินที่ดิน
- นับได้ว่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8% ทั่วประเทศ
- ในเขตกทม.เพิ่มขึ้นประมาณ 3%
- ต่างจังหวัดเพิ่มประมาณ 8%
- การเปลี่ยนแปลงส่วนใหญ่จะเกิดในทำเลตามแนวรถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง ถนนสายใหม่ และพื้นที่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
- ราคาสูงสุดในกรุงเทพฯ 1 ล้านบาท/ตร.ว. ได้แก่ สีลม เพลินจิต วิทยุ พระราม 1 (หน้าสยามสแควร์ถึงถนนเพลินจิต)
- ราคาสูงสุดในต่างจังหวัดอยู่ที่ จ.ชลบุรี บนถนนเลียบชายหาดพัทยา อ.บางละมุง 220,000 บาท/ตร.ว. ปรับขึ้นกว่า 40%
ผลกระทบจากการปรับเพิ่มราคาประเมิน
มูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นนี้ส่งผลต่อภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างแน่นอน
ในช่วงที่มีการลดภาษีและการชะลอการใช้ราคาประเมินใหม่ทำให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสูญเสียรายได้ประมาณ 40,000 ล้านบาทต่อปี
แต่ในปี 2566 ยังไม่มีวี่แววการขยายมาตรการลดอัตราภาษีหรือเลื่อนการใช้ราคาประเมินฉบับแก้ไข จำนวนภาษีเพิ่มเติมที่จะจัดเก็บก็น่าจับตามองเช่นกัน
รวมถึงเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องตื่นตัวต่อภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและวางแผนการจัดการภาษีให้เหมาะสม
ราคาที่ดินที่แพงที่สุดในปี 2566 มีที่ไหนบ้าง
กรมธนารักษ์ อัพเดทมูลค่าที่ดินรายจังหวัด แม้ภาวะเศรษฐกิจจะถดถอย แต่ “ราคาที่ดิน” ก็ไม่ได้ลดลงตามไปด้วย โดยพบว่าราคาที่ดินในปี 2566 ในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดมีราคาต่อตร.ม.เพิ่มขึ้นค่อนข้างสูง
อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 พบว่า “ราคาที่ดิน” กรมธนารักษ์ได้ประเมินที่ดินทั่วกรุงเทพฯ จังหวัดปริมณฑล ภาคกลาง ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ภาคเหนือ ภาคตะวันออก ภาคตะวันตก และภาคใต้ โดย 5 จังหวัดที่มี “ราคาที่ดิน” สูงสุดในปี 2566 ได้แก่
จังหวัดราคาที่ดินสูงที่สุด
1.กรุงเทพฯ 1,000,000/ตร.ว.
2.สงขลา 400,000/ตร.ว.
3.ชลบุรี 220,000/ตร.ว.
4.ภูเก็ต,นครศรีธรรมราช 200,000/ตร.ว.
5.ยะลา 170,000/ ตร.ว.
ในเขตกรุงเทพฯ ซึ่งถือเป็นพื้นที่ที่มี “ราคาที่ดิน” แพงที่สุดในประเทศไทย ข้อมูลระบุว่า มีพื้นที่ที่เป็นทำเลทองราคาที่ดินในปี 2566 พุ่งขึ้นมากกว่า 1,000,000 / ตร.ว. ดังนี้
- เพลินจิต 1,000,000/ตร.ว.
- สีลม 1,000,000/ตร.ว.
- ถนนวิทยุ 1,000,000/ตร.ว.
- ราชดำริ 900,000/ตร.ว.
- สาธร 800,000/ตร.ว.
- เยาวราช 700,000/ตร.ว.
- สุขุมวิท 750,000/ตร.ว.
- อโศก 600,000/ตร.ว.
- พญาไท 500,000/ตร.ว.
- ทองหล่อ 500,000/ตร.ว.
- เจริญกรุง 500,000/ตร.ว.
- ถ.กรุงธนบุรี 450,000/ตร.ว.
แนะนำวิธีตรวจสอบราคาประเมินที่ดินง่าย ๆ จะมีโฉนด หรือ ไม่มีโฉนดที่ดินก็เช็คได้
ราคาประเมินที่ดิน ใช้สำหรับจัดเก็บค่าจดทะเบียนและนิติกรรมตามที่กฎหมายกำหนด เป็นราคาที่ดินรายจังหวัดที่ได้รับการประเมินจากกรมธนารักษ์ เราจะใช้ราคาประเมินที่ดินนี้เมื่อต้องการซื้อ-ขาย-โอนที่ดินก็จะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอน หรือเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมิน
ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน แบบมีโฉนด
เช็คราคาประเมินที่ดินง่าย ๆ เพียง 3 ขั้นตอน
- เข้าเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์
- ค้นหาการประเมินซึ่งจะแสดงตัวเลือกการค้นหาสองตัวเลือก
คุณสามารถค้นหาตามเลขที่โฉนด หน้าสำรวจ และจังหวัดที่ตั้งที่ดินของคุณ
ค้นหาจากเลขที่ที่ดิน น้ำหนัก และจังหวัดที่ที่ดินของคุณตั้งอยู่
- ดูราคาประเมินที่ดินได้ที่ด้านขวามือ
ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน แม้ไม่มีโฉนด
ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ หรือเจ้าของที่ดิน บางครั้ง ต้องการตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน แต่ไม่ได้นำโฉนดที่ดินติดตัวมาหรือไม่มีข้อมูลโฉนดที่ดินทำให้ยากแก่การหาราคาประเมินที่ดิน แต่ไม่ต้องกังวล เราจะมาแนะนำ วิธีตรวจสอบราคาประเมินที่ดินโดยไม่ใช้โฉนดที่ดิน เพียงทราบที่ตั้งแปลงที่ดิน และมีมือถือพร้อมเน็ตก็เช็คได้ เพียง 3 ขั้นตอนเท่านั้น
- เข้าเว็บไซต์ “ระบบค้นหาภาพแปลงที่ดิน” ของกรมที่ดิน หรือ แอปพลิเคชันแผนที่ดิน
- ค้นหาตำแหน่งที่ดินของคุณได้อย่างง่ายดาย
คุณสามารถซูมเข้าบนแผนที่เพื่อค้นหาตำแหน่งที่ดินของคุณ หรือค้นหาจากจังหวัด อำเภอ ตำบล หรือแม้กระทั่งค้นหาสถานที่สำคัญ เช่น การใช้ google map จะช่วยให้คุณเห็นตำแหน่งที่ดินของคุณได้ง่ายขึ้น เช่น ที่ดินของคุณอยู่ใกล้ศูนย์ราชการจังหวัดนนทบุรี คุณสามารถค้นหาด้วยคำหลักนี้และซูมเข้าบนแผนที่เพื่อค้นหาตำแหน่งที่ดินของคุณ
- Double-click คลิกที่ตำแหน่งที่ดินของคุณสองครั้ง ขอบเขตที่ดินจะปรากฏขึ้น คุณคลิกที่เส้นขอบของที่ดินของคุณ และสามารถดูรายละเอียดโฉนด ขนาดที่ดิน รวมถึงราคาประเมินได้ทันที
หากที่ดินแปลงที่ท่านสนใจไม่แสดงราคาประเมินที่ดินบนเว็บไซต์ในทันที ท่านสามารถนำ ข้อมูลโฉนดที่ดิน เช่น เลขพัสดุ เลขที่ที่ดิน เลขโฉนดที่ดิน หน้าสำรวจ ไปค้นหา ราคาประเมินบนเว็บไซต์กรมธนารักษ์
