Wednesday 29th May 2024
Durbar Marg, Kathmandu

เงินเฟ้อขึ้น น้ำมันขึ้น ราคาที่ดินก็ย่อมขึ้นตามเขาไปด้วย มีการประกาศว่าในปี 2566 ราคาที่ดินแต่ละจังหวัดจะเพิ่มขึ้น 8% สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไร? แล้วเราจะได้รับผลกระทบในด้านใดบ้าง? มาติดตามกันในบทความนี้

ประเภทของราคาที่ดิน 3 แบบ

  1. ราคาตลาด : ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายที่ดินพอใจที่จะตกลงซื้อขาย
  2. ราคาประเมินของภาคเอกชน : ประเมินราคาโดยเอกชนรายใดที่อาจได้รับการรับรองให้เป็นผู้เชี่ยวชาญการประเมินราคาที่ดิน แต่ละสถาบันอาจมีหลักเกณฑ์ที่แตกต่างกัน เช่นเดียวกับการขอสินเชื่อบ้าน โดยจะใช้วิธีประเมินมูลค่าที่ดินเพื่อกำหนดมูลค่าสินเชื่อโดยอ้างอิงจากราคาประเมินที่ดินจากธนาคาร
  3. ราคาประเมินของกรมที่ดิน : ราคาประกาศของกรมที่ดิน ประชาชนจะสามารถตรวจสอบเบื้องต้นได้จากเว็บไซต์ https://assessprice.treasury.go.th/ เพื่อให้เอกชนใช้เป็นฐานข้อมูลในการกำหนดราคาซื้อขายที่ดินได้อย่างเหมาะสม

สิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อเกิดการซื้อขายที่ดินจริง ๆ

อย่างไรก็ตามในการซื้อขายที่ดินผู้ซื้อและผู้ขายมักอ้างอิงราคาประเมินเอกชนและราคาตลาดเป็นหลัก

ส่งผลให้ราคาประเมินเอกชนและราคาตลาดโดยทั่วไปสูงกว่าราคาประเมิน

อย่างไรก็ตามการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินกับหน่วยงานราชการมักจะอ้างอิงราคาที่ดินของกรมที่ดินเป็นหลัก เช่น ใช้ราคาที่ดินในการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์ ฯลฯ

เกี่ยวกับการปรับราคาที่ดินในครั้งนี้

  • เป็นการเพิ่มราคากรมที่ดิน
  • ขณะนี้กรมที่ดินมีการปรับปรุงราคาที่ดินทุก 4 ปี
  • แต่ในปี 2565 รัฐบาลเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา จึงเลื่อนกำหนดราคาประเมินที่ดินใหม่ออกไป 1 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ โดยยังคงใช้ราคาประเมินที่ดินเดิมในปี 2559-2563 แทน

ตารางราคาประเมินที่ดินจะเริ่มในปี 2566 และบังคับใช้ถึงปี 2569

ดังนั้นการปรับราคาประเมินที่ดิน จึงถือได้ว่ามีการปรับราคาตั้งแต่ก่อนปี 2565 เพียงแต่เป็นฤกษ์ที่จะใช้ในปี 2566 เท่านั้น

แต่หากในพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาอย่างมีนัยสำคัญ เช่น สยามสแควร์ ซึ่งมีราคาตลาดอยู่ที่ 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสูงกว่าราคาประเมินของกรมที่ดินที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ก็อาจ ส่งผลให้เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่จะต้องถูกออกประกาศเพื่อปรับปรุงราคาใหม่

ภาพรวมของการปรับปรุงราคาประเมินที่ดิน

  • นับได้ว่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8% ทั่วประเทศ
  • ในเขตกทม.เพิ่มขึ้นประมาณ 3%
  • ต่างจังหวัดเพิ่มประมาณ 8%
  • การเปลี่ยนแปลงส่วนใหญ่จะเกิดในทำเลตามแนวรถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง ถนนสายใหม่ และพื้นที่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
  • ราคาสูงสุดในกรุงเทพฯ 1 ล้านบาท/ตร.ว. ได้แก่ สีลม เพลินจิต วิทยุ พระราม 1 (หน้าสยามสแควร์ถึงถนนเพลินจิต)
  • ราคาสูงสุดในต่างจังหวัดอยู่ที่ จ.ชลบุรี บนถนนเลียบชายหาดพัทยา อ.บางละมุง 220,000 บาท/ตร.ว. ปรับขึ้นกว่า 40%

ผลกระทบจากการปรับเพิ่มราคาประเมิน

มูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นนี้ส่งผลต่อภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างแน่นอน

ในช่วงที่มีการลดภาษีและการชะลอการใช้ราคาประเมินใหม่ทำให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสูญเสียรายได้ประมาณ 40,000 ล้านบาทต่อปี

แต่ในปี 2566 ยังไม่มีวี่แววการขยายมาตรการลดอัตราภาษีหรือเลื่อนการใช้ราคาประเมินฉบับแก้ไข จำนวนภาษีเพิ่มเติมที่จะจัดเก็บก็น่าจับตามองเช่นกัน

รวมถึงเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องตื่นตัวต่อภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและวางแผนการจัดการภาษีให้เหมาะสม

ราคาที่ดินที่แพงที่สุดในปี 2566 มีที่ไหนบ้าง

กรมธนารักษ์ อัพเดทมูลค่าที่ดินรายจังหวัด แม้ภาวะเศรษฐกิจจะถดถอย แต่ “ราคาที่ดิน” ก็ไม่ได้ลดลงตามไปด้วย โดยพบว่าราคาที่ดินในปี 2566 ในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดมีราคาต่อตร.ม.เพิ่มขึ้นค่อนข้างสูง

อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 พบว่า “ราคาที่ดิน” กรมธนารักษ์ได้ประเมินที่ดินทั่วกรุงเทพฯ จังหวัดปริมณฑล ภาคกลาง ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ภาคเหนือ ภาคตะวันออก ภาคตะวันตก และภาคใต้ โดย 5 จังหวัดที่มี “ราคาที่ดิน” สูงสุดในปี 2566 ได้แก่

จังหวัดราคาที่ดินสูงที่สุด

1.กรุงเทพฯ 1,000,000/ตร.ว.

2.สงขลา      400,000/ตร.ว.

3.ชลบุรี       220,000/ตร.ว.

4.ภูเก็ต,นครศรีธรรมราช  200,000/ตร.ว.

5.ยะลา       170,000/ ตร.ว. 

ในเขตกรุงเทพฯ ซึ่งถือเป็นพื้นที่ที่มี “ราคาที่ดิน” แพงที่สุดในประเทศไทย ข้อมูลระบุว่า มีพื้นที่ที่เป็นทำเลทองราคาที่ดินในปี 2566 พุ่งขึ้นมากกว่า 1,000,000 / ตร.ว. ดังนี้

  • เพลินจิต             1,000,000/ตร.ว.
  • สีลม                   1,000,000/ตร.ว.
  • ถนนวิทยุ             1,000,000/ตร.ว.
  • ราชดำริ               900,000/ตร.ว.
  • สาธร                   800,000/ตร.ว.
  • เยาวราช              700,000/ตร.ว.
  • สุขุมวิท                750,000/ตร.ว.
  • อโศก                   600,000/ตร.ว.
  • พญาไท                500,000/ตร.ว.
  • ทองหล่อ               500,000/ตร.ว.
  • เจริญกรุง               500,000/ตร.ว.
  • ถ.กรุงธนบุรี            450,000/ตร.ว.

แนะนำวิธีตรวจสอบราคาประเมินที่ดินง่าย ๆ จะมีโฉนด หรือ ไม่มีโฉนดที่ดินก็เช็คได้

ราคาประเมินที่ดิน ใช้สำหรับจัดเก็บค่าจดทะเบียนและนิติกรรมตามที่กฎหมายกำหนด เป็นราคาที่ดินรายจังหวัดที่ได้รับการประเมินจากกรมธนารักษ์ เราจะใช้ราคาประเมินที่ดินนี้เมื่อต้องการซื้อ-ขาย-โอนที่ดินก็จะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอน หรือเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมิน

ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน แบบมีโฉนด

เช็คราคาประเมินที่ดินง่าย ๆ เพียง 3 ขั้นตอน

  1. เข้าเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์
  2. ค้นหาการประเมินซึ่งจะแสดงตัวเลือกการค้นหาสองตัวเลือก

คุณสามารถค้นหาตามเลขที่โฉนด หน้าสำรวจ และจังหวัดที่ตั้งที่ดินของคุณ

ค้นหาจากเลขที่ที่ดิน น้ำหนัก และจังหวัดที่ที่ดินของคุณตั้งอยู่

  1. ดูราคาประเมินที่ดินได้ที่ด้านขวามือ

ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน แม้ไม่มีโฉนด

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ หรือเจ้าของที่ดิน บางครั้ง ต้องการตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน แต่ไม่ได้นำโฉนดที่ดินติดตัวมาหรือไม่มีข้อมูลโฉนดที่ดินทำให้ยากแก่การหาราคาประเมินที่ดิน แต่ไม่ต้องกังวล เราจะมาแนะนำ วิธีตรวจสอบราคาประเมินที่ดินโดยไม่ใช้โฉนดที่ดิน เพียงทราบที่ตั้งแปลงที่ดิน และมีมือถือพร้อมเน็ตก็เช็คได้ เพียง 3 ขั้นตอนเท่านั้น

  1. เข้าเว็บไซต์ “ระบบค้นหาภาพแปลงที่ดิน” ของกรมที่ดิน หรือ แอปพลิเคชันแผนที่ดิน
  2. ค้นหาตำแหน่งที่ดินของคุณได้อย่างง่ายดาย

คุณสามารถซูมเข้าบนแผนที่เพื่อค้นหาตำแหน่งที่ดินของคุณ หรือค้นหาจากจังหวัด อำเภอ ตำบล หรือแม้กระทั่งค้นหาสถานที่สำคัญ เช่น การใช้ google map จะช่วยให้คุณเห็นตำแหน่งที่ดินของคุณได้ง่ายขึ้น เช่น ที่ดินของคุณอยู่ใกล้ศูนย์ราชการจังหวัดนนทบุรี คุณสามารถค้นหาด้วยคำหลักนี้และซูมเข้าบนแผนที่เพื่อค้นหาตำแหน่งที่ดินของคุณ

  1. Double-click คลิกที่ตำแหน่งที่ดินของคุณสองครั้ง ขอบเขตที่ดินจะปรากฏขึ้น คุณคลิกที่เส้นขอบของที่ดินของคุณ และสามารถดูรายละเอียดโฉนด ขนาดที่ดิน รวมถึงราคาประเมินได้ทันที

หากที่ดินแปลงที่ท่านสนใจไม่แสดงราคาประเมินที่ดินบนเว็บไซต์ในทันที ท่านสามารถนำ ข้อมูลโฉนดที่ดิน เช่น เลขพัสดุ เลขที่ที่ดิน เลขโฉนดที่ดิน หน้าสำรวจ ไปค้นหา ราคาประเมินบนเว็บไซต์กรมธนารักษ์

Back To Top